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蛋壳公寓:“击鼓传花”的资金游戏

发表时间: 2020-12-02 09:34:01

作者: 福建节点信息科技有限公司

浏览: 301

长租公寓暴雷再一次成为舆论关注焦点。在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后,在美上市的国内长租公寓头部企业蛋壳公寓正陷入危机泥潭。


公开数据显示,作为国内知名的住房租赁公司,蛋壳公寓的管理房间高达40万间以上,累计服务用户超过100万。自今年6月传出CEO被调查后,相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息,并在近日因租客、房东等大规模维权,导致蛋壳公寓危机进一步升级。


危机早有端倪


“现在蛋壳退租只能在我这办理,但是需要300元手续费。”


11月19日,蛋壳公寓在官方微博晒出一张截图,称有用户反馈,有人以帮助退租结算为由,私下额外收取手续费。蛋壳公寓提醒网友,不要轻信上述言论,目前退租结算有所延缓,但所有的退租办理均在有序进行中。


网友的愤怒情绪却被瞬间点燃,有租客直言:房东上门来找,要求解约,这算不算无责解约?解约后钱到底能不能退,多久能退?更多的租客则表示,自己投诉无门,联系不上客服,已退租办理提现的,款项迟迟无法到账。


对此,北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉记者,租客是否能继续居住,关键看和蛋壳签署的合同是否到期,还未到期便有权利继续居住。如果房东强行驱赶,租客有权利要求蛋壳公寓赔偿损失,返还剩余租金。


把房子交给蛋壳出租的业主也苦不堪言。“之前因疫情延迟一个月房租同意了,下半年行情不好减租同意了,房租季付改月付依然同意了,结果还是15个工作日没收到房租,去现场退房也不给违约金,如何继续相信你们?”


北京、上海等多地房东都有此番遭遇。“七月份的时候,蛋壳就给我打电话,要降10%房租,过年时还要求一个月空置期。”有房东告诉记者,现在多数业主都同意把付款方式改成月付,然而收款依然遥遥无期。


市场消息也显示,蛋壳公寓的资金问题早在6月份就初现端倪,当时北京有关方面还曾协调蛋壳与建行接触,但似乎双方未能达成协议。


进入10月份,危机气氛日渐浓厚,有消息称““蛋壳已经跑路、倒闭”;11月份,蛋壳公寓北京总部再曝维权事件,包括租户、供应商、保洁、维修方等;而对“杭州分公司停止运营”、“破产跑路”等消息,蛋壳公寓一一否认。


在此期间,蛋壳公寓股价一路下滑,从年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月,蛋壳于纽交所上市,彼时募集资金超1.49亿美元,总市值约27.4亿美元。如今,这家头部长租公寓品牌的市值已蒸发近七成。


11月17日深夜,我爱我家有意接盘蛋壳的消息不胫而走,蛋壳的股价也开启疯狂上涨模式,以致于有业内人士认为,不排除是蛋壳主动释放消息,以提振股价。


杠杆游戏失控


蛋壳公寓成立于2015年1月,创始人高靖有过百度、糯米网等互联网公司的工作经验。借助“租售并举”的东风,从2015年5月到2019年10月,蛋壳公寓在不到5年的时间里完成六轮融资,背后的金主包括华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等,总融资额近10亿美元。


期间,蛋壳公寓通过各种方式,实现了规模的快速扩张。


截至今年第一季度,蛋壳公寓已进入全国13个城市,运营公寓数量达到41.9万间。


在竞争激烈的租赁行业,规模不仅意味着品牌影响力,而且能通过对成本的摊薄,形成规模效应。


但在这一过程中,蛋壳似乎并未做好成本管控。


一位蛋壳公寓的离职员工向21世纪经济报道表示,为扩张规模,蛋壳早年间曾从其他竞争对手处高薪挖人,同时给予较高的提成。其中,负责收房业务的“收房BD”职位,最高时能拿到4万到5万元的月薪。而在毕业季等租赁旺季,出房管家月入2万的情况也较为常见。由此,蛋壳也一度成为业内人力成本最高的运营商之一。


蛋壳的收房成本同样不低,2017年到2018年,由于行业竞争激烈,很多运营商高价收房,蛋壳亦参与其中。


“像北京南三环的一些老小区,一套60多平米的两居室,收房成本能接近7000元,比同类型房源的租金贵了差不多1000元。”这也为后来的“清理非优质房源”事件埋下伏笔。


事实上,2017年以来,蛋壳的营业费用、折旧摊销、开业前费用、销售费用、行政费用等占总成本的比例都在逐年减少。但拿房成本始终居高不下,使得总成本仍然偏高。


2019年,蛋壳公寓开始停止大规模收房。前述人士表示,这是因为“融资的钱没有到位”,同时公司也需要做报表,为上市铺路。


2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为继青客公寓后,第二家上市的内地长租公寓运营商。


但此时,新冠肺炎疫情突如其来,租赁市场遭遇重创。此后,蛋壳公寓不仅难以实现业绩的增长,亏损反而越来越大。


财报显示,2017年到2019年,蛋壳公寓的亏损额从2亿多元上升到35亿元。今年一季度,公司又亏损12.3亿元,单季亏损创下近年来的新高。蛋壳公寓的半年报则至今未发布。


前述人士认为,除外部因素影响外,蛋壳的内部管理较为粗放,不利于口碑积累和业绩的稳定。


比如,业绩导向过于明显,一些员工在拓展和维护房源时不择手段,不利于口碑的积累。同时,员工流失率高,同样不利于维护口碑。


他还表示,对比其他头部长租公寓品牌,蛋壳的运营效率不高,公寓的入住率始终未能达到90%的“及格线”。空置成本居高不下,同样在蚕食蛋壳的利润。


今年下半年以来,尽管疫情得到控制,蛋壳的经营状况似乎仍未改观。据了解,除了大量投诉案例外,近期蛋壳公司已有不少员工离职。


工商信息显示,仅今年11月以来,蛋壳公寓运营公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司已经三次被列为失信被执行人,当前被执行总金额超千万。


此外,公司还涉及多起司法风险信息,案由包括房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、劳动争议等。




蛋壳无力自救


尽管消息显示,蛋壳或有被接盘的可能,但市场的担忧情绪并未化解。


处于舆论风口的我爱我家,今年经营状况同样不佳。数据显示,今年前三季度,我爱我家实现营收67.51亿元,同比下滑22.27%;归属于上市公司股东的净利润2.44亿元,同比下滑61.93%,公司市值已较去年高点缩水五成。


此外,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”已覆盖国内15座城市,住宅管理规模较大的城市主要集中在京津冀、长三角地区,上半年该板块收入7.3亿元,同比下降15.05%,截至6月30日,全国在管房源规模25.3万套。


“目前蛋壳肯定是在找接盘方,不然不会出现股价反弹的情况。”有业内人士表示,但蛋壳业务涉及的城市、房源数量多,资金缺口较大,一旦接手也并不容易消化。


蛋壳公寓财报显示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元,亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今,三年时间已亏63.2亿元。


受疫情冲击,今年租赁市场低温,蛋壳运营情况同样不客观。数据显示,2020年一季度,蛋壳公寓入住率75.6%,较去年末下降1个百分点;同时,受品牌信任危机影响,大量租客正与蛋壳协商退房,目前其官方APP上存在大量转租房源。


“蛋壳事件影响太大了,如果一个头部公司倒下,不仅代表它自身,而是牵连整个社会、政策、资本、市场、百姓。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。


今年,另一家长租企业青客同样被曝出资金危机。彼时,青客公寓为了维护租赁市场稳定,将部分房源转交建行旗下建融家园重新签订租房协议。有业内人士认为,蛋壳被全面接盘较为复杂,后续或许会参考青客此前案例。


长租公寓渡劫


此后,全国多地的长租公寓爆雷事件愈演愈烈。据公开数据显示,仅在2019年就有近60家长租公寓企业陷入困境,爆雷跑路的高达40多家。这一年,上海的遇见公寓、南京的乐咖公寓、北京昊园恒业、西安万巢等接连爆仓,而杭州成为“重灾区”,位于杭州的国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。


进入2020年后,在卫生事件影响下,长租公寓的发展再次受到挫折,仅上半年就有优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等超过10家长租公寓发生资金链断裂、跑路的事件。


据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。


融资途径受阻,经营压力骤增,越来越多的长租公寓已经从市场消失。公开数据显示,全国目前已经注销或吊销(以工商登记为准)的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。


不过李宇嘉认为,蛋壳危机背后,并不代表整个长租行业都会出现问题。对相关企业来说,首先要降低扩张速度,沉下心做公寓经营。互联网“唯快不破”的资本运作模式,并不适合长租公寓。今年受疫情冲击,居民收入和出租率都出现下降,这对蛋壳此前的模式带来巨大冲击,需要整个行业去反思。


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